海外房地產置產

越南被國際貨幣基金（IMF）評價為2022 年亞太地區表現最好經濟體之一，根據IMF報告數據，2022 年越南 GDP 成長率預估值是7%，對比前一年（2021年）的 2.6%，是相當高的成長。並且與其他鄰近亞洲國家的預估經濟成長率（中國 3.2%、南韓 2.6%、日本 1.7%、新加坡 3%、馬來西亞 5.4%、泰國 2.8%），越南的經濟成長更是名列前茅。

越南能有如此卓越的經濟成長，除了歸功於越南政府採取有效之解決方案克服疫情影響、恢復國內生產秩序之外，更是因為受到中美關係緊張，全球供應鏈紛紛增加投資在越南設廠生產。

也因此有許多台灣人看好越南經濟發展，考慮在越南投資房地產。但事實上，從2022年第三季開始，由於信貸緊縮、通脹壓力和高利率使得當地越南民眾失去了購屋的積極性，進而使房地產市場的流動性問題更加嚴重。第一太平戴維斯越南研究部副主任 Vo Thi Khanh Trang 表示：「儘管房地產公司提供了大幅折扣，但仍未能吸引買家。」她補充說，由於買房子需要很多錢，如果不抵押貸款大多數人都負擔不起。許多越南當地的房地產開發商也紛紛縮減成本，包含裁員、減緩建設項目的進度，根據越南建設部稱，由於現金流不足、2022年越南房地產開發商破產數量增加了38.7%。

展望越南房地產的前景，外國直接投資（FDI）有望成為房地產市場助力。越南房地產業在去年吸引外國直接投資（FDI）的金額為18.5億美元，在所有吸引外國直接投資的產業項目中為第二位，並佔所有外國直接投資總額的16.1 %。但外商對越南房地產的投資主要集中在工業地產和一些大項目上，雖然有助於整體越南房市的復甦，但對一般住宅房市概況的幫助較少。

目前當地政府有在討論推出新政策以復甦住宅市場，但實際政策上路需要等到 2023 年年中，更可能在政策推出後的 6 到 12 個月才會見到轉機。若考慮在越南置產投資，建議先停看聽、多多觀察市場動向及是否有新的房地政策推出，有需要也可以多方尋求專業業者諮詢喔！

自2022年底以來台灣股市、房市進入震盪期，不少投資人開始考慮布局海外房地產。而馬來西亞的房地產前景怎麼看呢？今天將由(1)大馬政府所公布的2022房地產市場數據、(2)當地物件網站Propertyguru分析未來房市的挑戰以及近期(3)疫情趨緩所增加有利於外國人投資的機會的三個面向介紹，讓您輕鬆了解2023年外國人進場大馬房地產的機會，馬上來看吧！

一、 馬來西亞房地產交易量於2022年復甦改善

根據馬來西亞政府NAPIC部門的公開數據，大馬住宅房地產市場在 2022 年前九個月顯著復甦提升，交易量與 2021 年同期相比增長了34.6%，而交易額也增長了34.8%，未售出(overhang)的房屋比例下降 15.4%。整體數據的提升提高消費者購屋的信心，據馬來西亞中央銀行報導，目前購置房屋而申請貸款的件數與價值都大幅增加，因此不少人預期2023年整體大馬的馬地產交易量與總額還是會提升！

二、 當地物件網Propertyguru分析未來房市的挑戰

大馬的房地市場也受整體全球經濟的影響，包含馬來西亞中央銀行（BNM）在2022年多次升息，增加買屋民眾的借貸成本。加上勞動力短缺與建築成本的增加的問題，使得大馬當地的房地產開發商採取更加謹慎的態度，可能會推遲推出新案，因此Propertyguru分析未來大馬整體的住宅房市增長速度可能會略有放緩，但整體而還是持續成長。

泰國處於亞洲的中心位置擁有地利之便，同時擁有相對便宜的物價，加上相對友善的疫情政策，使得泰國成為東南亞的投資大國，吸引全球資金快速進駐。而在疫情緩和的短短半年間，許多台人也以海外置產來回應對政治風險的敏感度，使得選擇置產泰國的成交戶數也已回歸疫情前水準，可以說是買氣正熱。那麼究竟是哪些原因使得泰國房產成為台人的熱門投資標的呢？以下可以分為三大方向來理解：

泰國房屋四大優勢：零公設、送車位、總價相對低、品質相對高
首先，泰國的建物公設是不列入房價內的，總價都是實坪計價，且大多不會另收停車位的費用，與台灣近年的新大樓物件高達35%的公設比相比，
簡直是買屋族一大福音。除此之外，根據專家所言，曼谷房價相對便宜，以豪宅來說不僅公設奢華、全室精裝修，且市中心物件易出租，投報率高，綜合評比來看居於全亞洲冠軍，更是投資客的置產天堂。

中國國家衛健委已於26日晚間宣布，將新冠肺炎降為「乙類乙管」，自1月8日起，入境的旅客在抵達中國後無需隔離與實施核酸檢測，另外也允許中國人民恢復國際旅遊，等同是重新開放了邊境，此言一出，馬上讓中國遊客湧入旅遊平台，其中有幾個國家分別被列為熱度最高的前3國家。

根據「Trip.com Group」公布的數據顯示，最受中國遊客心的三個國家為：日本、泰國及韓國，特別的是歐洲國家皆無上榜。而在新政策頒布半小時內，海外旅遊的搜尋量即飆升至三年來之高點。而另有旅遊平台顯示到，解禁消息一出，國際機票的搜尋量更是馬上增長了7倍之多，其中3大熱門目的地與「Trip.com Group」提供的3大熱度旅遊國家是相同的。

由於目前中國當地疫情尚未回穩，在面對中國突如其來的新政策，作為中國旅客最愛的國家日本，也在隔日緊急宣布，自12月底開始，從中國入境的旅客需要接受強制篩檢，其中也包含了有7天內旅遊史的旅客。

位居第二名的泰國，對於新政策的施行似乎相較樂觀一些，泰國旅遊局預測到，中國疫情政策的開放，預計將能為明年帶來300-500萬人次的中國旅客，從事觀光業者的泰國人們，目前正摩拳擦掌期待著中國旅客的到來，甚至有業者呼籲當局應該增加航班載客量。

以上是目前為止的整理資料，後續若有新異動再更新～

澳門離台灣近，又有許多好吃好玩的景點，因此常常是受台灣人喜愛的觀光地點。然而近幾年疫情措施嚴苟，許多人因為考量到長達5天的集中管理，使得到澳門觀光的意願降低，入境人數也持續減少。不過想旅澳的朋友們有福啦！澳門已於近日宣布，自12月23日起，台灣、香港和外國入境人士，不需要再接受新冠肺炎核酸檢測，另外也取消了健康碼預設「紅碼」的規定，改以「黃碼」為預設，不過需要注意的是，入境澳門仍須採72小時內的核酸陰性證明喔！

健康碼黃碼、紅碼、綠碼的差異是什麼？

依照澳門新型冠狀病毒感染應變協調中心規定，目前入境澳門的台灣、香港及外國人士，健康碼以預設「黃碼」為主。也就是說，民眾只需要進行自我健康管理，自入境隔日起算5日，每天進行新冠快篩，並將快篩結果上傳到澳門健康碼，待第5日上傳結果經確認為陰性後，就會轉為「綠碼」，也就可以自由行動囉～但倘若在5日內快篩出現陽性反應，那麼健康碼也就會轉為「紅碼」，則必須遵從居家隔離措施的相關規定。

（注意：打算經過澳門前往中國的民眾，仍需要自入境隔日起進行為期9天的自我健康管理！）

以下為入境澳門之詳細規定，提供參考：

日本房市夯，在日圓貶值的情形下，越來越多海外的資金正在流入日本房市。專家表示，由於日圓迎來了十年來的低點，因此今年日本房地產的銷售表現明顯有成長。除了日圓貶值的因素之外，日本相較於其餘亞洲國家，對於海外房地產投資者的限制較少，使得日本房市本身就具有更高的吸引力，加上中國維持維持清零政策的情況下，更是讓近期亞洲個人投資者的諮詢熱度高。

觀察今年4-9月海外投資者對日本房地產的投資額，相較去年同期增加了8成之高，達5000億日圓。而7-9月海外投資者佔日本房地產投資的整體比率也高達49%，可以說日本房市整體呈現欣欣向榮的光景，其中海外投資者主要來自新加坡、馬來西亞、泰國、香港及中國，台灣與美國投資者也正在逐漸增加中。

根據業者表示，疫情影響下並未熄滅台灣人赴日購屋的決心，反而是在匯率和通膨的影響下，讓台灣業者創下了新的里程碑。從業者提供的數據來看，截至11月為止，今年度的成交戶數已達500戶，創下了歷史新高。而在業者前往日本佈局10年來，東京都心的平均房價也從5200日圓上漲到8000多，東京23區房價整體來說算是保有平穩上漲的趨勢，尤其這兩年半都心成長價更是漲了四成之多。

而日本政府在當地建設的速度並沒有隨著奧運落幕放緩，整體城市建設風氣興盛，大阪也接棒準備迎接世博會的到來，屆時預計會帶來2兆日圓的商機，預測也會帶動當地房市的發展。

參考文章：

台灣房市修正，部分高資產客戶採用分散風險的資本配置形式，讓海外置產成為一種新的趨勢。而在眾多國家當中，又以日本的房屋為台人投資的重點，原因正是在於日本鄰近台灣，且政經相對穩定，又擁有著資訊透明公開的優勢。

觀察近1、2年選擇在日本購屋置產的台灣買屋族，專家發現到台人的購屋心態產生了一些轉變。由於過往日本的房市的局勢還沒有像現在那般明朗，因此台灣購屋族若想在日本置產，大多在意的是租金報酬率，藉由將條件預設在坪數小、屋齡舊、地點較差的產品，尋找總價低、租金投報率較高的產品。

不過目前日本房市已經反轉，加上網路資訊的透明公開化，讓台灣的購屋族在與日本業務接洽時，優先考量由租金投報率轉換成了房產的資產性，客戶在意房屋是否好賣或是好租，因此偏好地點好、屋齡較新的物件，希望能讓資金配置達到風險低、保值性高的作用。

業者也建議到，若是要考慮租賃市場，也要注意到日本當地對於屋型的需求也產生了轉變。在疫情過後，日本市場對於室內空間的需求變大，因此以現階段來說，建議買方可以選擇格局較為寬敞的物件，能夠吸引更多租客租房。

以上就是今天關於日本海外置產的介紹，若是有海外置產需求，也建議找尋值得信賴的業者，相信能夠幫助你省下不少時間與心力喔。

馬來西亞於近期公佈Q3 國內經濟表現情形，從GDP來看，今年較去年同期擴張了14.2%，在疫情期間創下了相當不錯的成績。而當地央行也指出，馬來西亞之所以能夠在Q2、Q3得到不錯的表現，主要是受到國內需求的帶動、就業市場復甦、政策支持以及出口昌旺這幾種因素加持。

而在俄烏戰爭開始後，全球物價攀升，使得馬來西亞雞肉出現供應短缺的現象，當局政府為了抑制過高的雞肉價，在6月宣布了相關出口禁令，僅准許甘榜雞、烏雞和雞肉加工食品出口，此舉使得白肉雞出口業者受到了傷害，也打亂了供應鏈佈局。

目前馬來西亞已於10月宣布解除局部出口禁令，開放原有數量的一半出口，專家預測可以在Q4讓雞肉供應商有得以喘息的空間，可能也會為馬來西亞的出口表現帶來更好的表現。然而，供應商業者也坦承到，由於近期馬來西亞正值大選期間，加上本次選舉中沒有任何政黨成功取得過半席次，拿下第三多席次的國民陣線也宣布不支持兩大黨派中的任一政黨，因此出現了懸峙國會的局面。所以目前馬來西亞在政治上仍具有相當的不確定性，而目前針對白雞肉局部開放政策的施行日期僅至12月底，明年的政策會如何修正仍需多加關注。

參考文章：

馬來西亞Q3經濟擴張逾14％ 一年多來首見兩位數增長

泰國在近日通過關於外國人置產的相關計畫，放寬外國人在泰國置產的限制，讓外國人可以在法例特別指名的區域購買土地，面積限制為0.16公頃以內，而其中泰國的首都曼谷，也名列其中。當局政府希望能夠透過此計畫，將外國投資客與具有專業特殊知識的人才引進泰國。此提案一出，立刻引起了各國政府與民眾的高度關注，因為在過往，外國人想要在泰國持有土地並不是那麼容易的，只能在特定年限內租用土地，或是藉由成立公司，並用公司名義購買。如今鬆綁的消息一傳出，想當然會受到地產投資界的高度關注。

然而，此提案在通過後，立刻引來巨大的反彈聲浪，讓泰國政府也在本週正式叫停這項計畫。當地在野黨批評到這樣的計畫彷彿是「賣國」之舉，也有政客說明到這樣的政策會使得泰國人越來越窮，甚至連中產階級也將買不起房屋。學者和資深記者也紛紛對於人民產生這樣大的反彈進行分析，學者指出如今泰國的貧困率正表現出上升的趨勢，使得當地人民在感受上會認為政府的舉動跟賣國沒有兩樣，同時也會擔心政治局勢和社會秩序受到他國操弄。加上泰國擁有向英法割讓土地的歷史背景，會讓人民對於國際土地關係保持更加謹慎的態度，希望能夠完整的保有國家主權，避免被侵略，因此產生了這樣的效應。

而針對外界的反對，政府也向大家解釋道，這個方案旨在提升泰國的經濟表現，受惠人為泰國本身，而絕非賣國之舉。另外，能夠買地的外國人也是有門檻限制的，他們需要是已經拿到長期居留簽證的4種族群：富有人士、富有退休人士、在泰遠距工作的專業人士及高技術專業人。除了身份別的限制之外，在收入以及在泰投資的金額也設有連續3年投資額達4000萬泰銖高額的門檻規定，希望能讓各界人士和百姓們能夠放心。

目前法案仍在受當地官員檢視中，政府也會持續收集各方意見，希望最終能夠達到圓滿的結局。而至於計畫是否能順利推行，又相關規定會如何修正，大家可以一同期待後續發展。

參考文章：

香港房市曾是全球最受矚目的房地產市場之一，然而在經歷抵押貸款利率上升和嚴格疫情管制的打擊下，近期卻傳出當地房地產市場將創下30年來最低銷售量，且價格也將創下自2008年金融危機以來最大的年增率跌幅。

針對香港房價崩的現象，信義房屋業者也表示，香港房市之所以崩，是因為香港是開放的金融市場，且房市與利息皆與美元有相當大的牽扯。在聯準會今年已五度升息的情況下，香港的房貸利率也會跟著FED上漲，而在房貸利息不斷上升的情況下，形同是為當地購屋民眾帶來了沈重的負擔，使得房市跟著崩塌。而根據高盛證券近日釋出的報告預測，香港的房價會在2022年和2023年分別下跌15%，也就是說2年會下跌30%，可以說對於經濟將會產生相當大的影響。

除了房貸利率帶來的影響之外，業者認為香港股市也相當程度的影響了房市，由於港股今年表現較差，使其在亞洲金融中心的地位與影響力下跌，這樣的現象會降低香港人買房置產的信心。因此綜合經濟表現、未來信心以及房貸利率三種主要因素，構成了香港今年房價大跌的結果。

近幾個月，香港也逐漸在放寬疫情相關隔離措施，然而政策的鬆綁恐不足以恢復黯淡的香港房市。高盛分析師認為，除非以更宏觀的視野擬定新的經濟政策，否則在利率持續高漲的情況下，當地買屋族及投資者恐怕不會輕易投入市場。另外，仲量聯行也指出，開放邊境並不意味著資金就會湧入，若是當地政府不取消購屋印花稅或其他降溫措施，房市短期內不太可能回暖，明年房價更是會持續下跌，因此當地政府應該要對症下藥，找出房市降溫的原因，並加以解決。

參考文章：