海外房地產置產

陸美貿易戰後 大馬市場停看聽。陸美貿易戰加速區域經濟板塊重新洗牌，東協在地緣政治中的重要性越來越高，成為兵家必爭之地。馬來西亞因社經發展為東協中具經濟規模的領頭羊，中產階級數量多，是適合發展當地市場的國家。

先從出口貿易現況觀察，馬來西亞出口占GDP約70％，因大馬政府1990年代開始著手轉型升級，出口結構已不全靠原物料及初級加工品，目前主要出口產品為半導體及電子設備、原油及液化天然氣、橡膠工業以及棕櫚油。

陸美貿易戰後，東協諸國得利方式有兩種，分別是「進口替代」與「生產移轉」。「進口替代」是指原本中美互相進出口產品改向別國購買。就此來說，中國改從馬來西亞進口金屬、天然氣等原物料產品；美國則改從馬來西亞進口電子積體電路、半導體、發光二極體、通信設備等。也因此造就馬來西亞2019上半年出口大幅成長的榮景。

「生產移轉」是指總部或工廠轉移陣地，建立新的跨境供應鏈。由於生產線遷移茲事體大，除按產業別去考量是否能順利建立新供應鏈外，基礎建設、法制、技術人力三大課題，則是東協諸國能否容納外移企業的主要考量點。

先從基礎建設面來看，世界經濟論壇進行2018年140國基礎建設水平排名，台灣第22名、中國第29名、馬來西亞第32名、泰國第60名、印尼第71名、越南第75名、菲律賓第92名，馬來西亞有明顯優勢。再來看法制面，馬來西亞有穩定的民主政體，承襲英制的法制架構，能避免企業遭遇根本性資本風險，法遵掌握度高。最後來看技術人力面，除新加坡外，馬來西亞技術人力素質應是東協中最高。

各國發展歷程速度不一，有幸的是台灣能從過往經驗以後見之明去辨認機會。馬來西亞經濟起飛，領先突破人均GDP一萬美元門檻後，社會經濟進入新階段，中產階級增加，國民消費能力提升，內需逐漸成長升級，我認為除房地產投資市場外，在地市場更是藍海。但要提醒消費，投資東協房地產，要冷靜面對投資熱錢造成的市場錯覺，因為最終還是當地民眾要有能力負擔，房地產才有真正支撐及成長力道。

資料來源：中國時報

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